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quinta-feira, 30 de janeiro de 2014

Liminar suspende ITBI na cessão de Imóvel na planta

Uma empresa do setor imobiliário conseguiu uma liminar na Justiça para suspender a cobrança do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ao ceder imóveis na planta a outras empresas do mesmo grupo. A decisão é da 1ª Vara da Fazenda Pública de Santos (SP). O valor da alíquota do ITBI varia de uma cidade para outra. Em São Paulo e em Santos, corresponde a 2% do valor da propriedade.

Muitas leis municipais preveem o pagamento do imposto na chamada cessão de direitos aquisitivos - quando o comprador de um imóvel na planta cede a futura propriedade para outro interessado, antes da entrega do bem. Esse tipo de operação acontece quando o imóvel é comprado para mero investimento, por exemplo, ou caso o comprador descubra que não poderá mais arcar com outros custos. Já existem decisões do Supremo Tribunal Federal (STF) dizendo que o ITBI não é devido nessas situações.

A decisão liminar é mais um precedente para os compradores de imóveis na planta, que queiram vender o bem antes de receber as chaves, possam economizar no pagamento do tributo. Como as decisões do Supremo sobre o tema não são abrangentes, os cartórios continuam com a cobrança do ITBI baseados nas leis municipais. Por isso, cada interessado precisa entrar com ação individual na Justiça para não pagar o imposto nessas transações, segundo o advogado da empresa Roberto Rached, advogado sócio do escritório de advocacia Melcheds.

Segundo Rached, o pagamento do tributo deve acontecer apenas com o registro imobiliário de transmissão da propriedade, da incorporadora para o comprador final, conforme prevê o artigo 35, inciso I, do Código Tributário Nacional (CTN) e os precedentes dos tribunais superiores.

No caso da empresa que obteve a liminar, o juiz José Vitor Teixeira de Freitas analisou as provas que apontam a cessão do imóvel. Assim, segundo a decisão, como a transmissão da propriedade imobiliária só se opera com o registro do título de transferência e o fato gerador do ITBI ocorre com a transferência efetiva da propriedade, o magistrado determinou a suspensão do pagamento do tributo.

Procurada pelo Valor , a Prefeitura do Município de Santos informou, por nota, que a cobrança do ITBI está respaldada no inciso II do artigo 156 da Constituição Federal. Esse dispositivo diz que compete aos municípios instituir impostos sobre a transmissão de "qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição".



Fonte: CBIC

segunda-feira, 29 de outubro de 2012

Garantia de imóveis vai de três meses a cinco anos; entenda


Assim como eletrodomésticos como carro, televisão, computador e tantos outros itens, um imóvel também tem prazo de garantia. Ela começa a valer a partir do momento em que o proprietário recebe a casa ou o apartamento pronto, e em geral varia de 90 dias a cinco anos a partir da data do Habite-se (documento que atesta que o imóvel foi construído dentro das exigências da legislação local) e conforme o tipo de problema identificado na construção.

Segundo Carlos Borges, vice-presidente de Tecnologia e Qualidade do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), há dois principais respaldos na legislação para esses casos: o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor.

Defeitos não aparentes

Para falhas que comprometem seriamente a segurança e a solidez de imóveis novos, o artigo 618 do Código Civil estabelece garantia de cinco anos.

"Apesar de se referir à segurança, há jurisprudência sacramentada incluindo itens relativos à habitabilidade nessa garantia", afirma Borges.

O que vai definir se algum problema interfere ou não nas condições de habitação é se a gravidade do problema afeta o uso do imóvel. Um vazamento, por exemplo, pode ser pequeno ou grande o suficiente para ameaçar a segurança dos moradores.

O advogado carioca Marcelo Parahyba, especializado em direito imobiliário, destaca que a garantia prevista no Código Civil não necessariamente perde validade depois de cinco anos. Se o proprietário conseguir provar que um dano não aparente ocorreu nesse prazo, pode requerer o reparo mesmo após os cinco anos. "A garantia deve abranger toda a solidez e segurança do edifício, ou seja, toda a parte estrutural e, ainda, a parte de engenharia hidráulica e engenharia elétrica", afirma.

O mesmo artigo do Código Civil prevê garantia para imóveis usados que tenham defeitos não identificáveis (chamados na linguagem técnica de vícios redibitórios). Nesse caso, o período de reclamação é de um ano após o surgimento do problema. Só que o proprietário terá de acionar a construtora, não o vendedor do imóvel, que não tem responsabilidade sobre as falhas. Caso se trate de uma imperfeição grave manifestada tardiamente, por exemplo, muitas vezes é necessária uma vistoria e uma auditoria no projeto original, que vão determinar se o dano é estrutural ou foi provocado por mau uso. Só no primeiro caso é que a construtora arca com o conserto.

Defeitos aparentes

O Código de Defesa do Consumidor determina que falhas aparentes ou de fácil constatação, como uma fissura na parede, por exemplo, que não compromete as condições de habitação, devem ser apontadas em 90 dias a partir da compra, mas isso caso o imóvel seja novo - adquirido diretamente da construtora.

Se o imóvel é usado, negociado com um proprietário que não seja a construtora, não se configura mais relação de consumo, segundo Borges. "O problema aparente, então, precisa ser identificado no ato da entrega das chaves", ressalta.



Fonte: Terra

quarta-feira, 19 de setembro de 2012

Preço de imóvel é irrealista e insustentável, diz estudo


Pesquisadores do Ipea alertam para crédito acelerado; instituto discorda

Alta foi de 165% no Rio e de 132% em SP entre janeiro de 2008 e fevereiro deste ano, contra inflação de 25%

Estudo conduzido por dois pesquisadores do Ipea (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada) aponta "possibilidade concreta de existência de uma bolha no mercado de imóveis no Brasil", que pode estourar com a possível elevação futura dos juros.

Ou, em outras palavras, que a disparada dos preços de casas, terrenos e apartamentos nos últimos anos está resultando em valores irrealistas, incompatíveis com os movimentos de oferta e procura do mercado -e, portanto, insustentáveis.

Assinado pelos economistas Mário Jorge Mendonça e Adolfo Sachsida, o trabalho alimenta com novos argumentos a controvérsia instalada entre estudiosos, compradores e vendedores.

Os autores calculam que os preços tiveram alta de 165% na cidade do Rio de Janeiro e de 132% em São Paulo entre janeiro de 2008 e fevereiro deste ano, contra uma inflação de 25% no período.

Com intervalos de tempo menores, em razão da indisponibilidade de dados mais antigos, também se constataram aumentos bem superiores à inflação em capitais como Recife, Belo Horizonte, Brasília e Fortaleza.

IMPULSO DO GOVERNO

Tradicionalmente, bolhas de preços são infladas pelo crescimento acelerado da oferta de crédito.

Esse crescimento aconteceu no setor habitacional brasileiro -com o impulso, enfatiza o estudo, de programas, incentivos e obras do governo federal.
"A insistência do governo em aquecer ainda mais um mercado imobiliário já aquecido só tende a piorar o resultado final", diz o texto.

Entre os exemplos citados estão, além dos juros favorecidos para o setor imobiliário, o programa Minha Casa, Minha Vida e os empreendimentos vinculados à Copa do Mundo de 2014 e aos Jogos Olímpicos de 2016.

Vinculado à Presidência da República, o Ipea não endossa essas conclusões. Em seu boletim "Conjuntura em Foco", o órgão argumenta que o volume de crédito no país ainda está muito longe dos 65% do Produto Interno Bruto contabilizados nos EUA.

Mas o próprio boletim mostra a rapidez da expansão dos financiamentos habitacionais brasileiros, que saltaram de 1,5%, em 2007, para mais de 5,5% do PIB neste ano.

BANCOS PÚBLICOS

Mendonça e Sachsida afirmam que, a partir do agravamento da crise internacional, no final de 2008, o crédito imobiliário tem crescido em ritmo superior ao do destinado a outros setores, especialmente nos bancos públicos.

Antes, a ampliação do crédito era puxada por bancos privados e privilegiava os setores industrial, rural, comercial e empréstimos diretos a pessoas físicas.
Segundo o estudo, a escalada dos preços dos imóveis tende a ser interrompida ou revertida com a alta dos juros, o que é esperado com a retomada do crescimento econômico e, mais ainda, com uma alta futura das taxas internacionais.

O texto diz que os efeitos de uma eventual crise no mercado imobiliário brasileiro não serão catastróficos como os do estouro da bolha americana, ponto de partida da crise global. "Contudo, não serão desprezíveis."

Ascensão social também pode ser motivo

DE BRASÍLIA

Bolhas especulativas acontecem, pela definição mais usual, quando os preços sobem simplesmente porque os investidores e compradores acreditam que os preços subirão ainda mais no futuro.

Exemplos do gênero são mais comuns nos mercados de ações e imóveis, mas o primeiro caso documentado, no século 17, envolveu a mania por tulipas na Holanda.

Os preços subiram rapidamente e pessoas de todas as classes vendiam propriedades para investir nas flores. Depois de alguns anos, a bolha estourou, os preços caíram subitamente e inúmeros negociantes foram à falência.

Não é simples determinar se uma disparada de preços é uma bolha ou se está amparada em transformações da economia ou da sociedade.

No caso dos imóveis brasileiros, a alta pode ser resultado da ampliação da classe média nos últimos anos, possibilitada pela melhora do mercado de trabalho e pela ampliação dos programas de transferência de renda.

É o que defende um estudo produzido em 2010 pela MB Associados a pedido da associação dos bancos financiadores de imóveis. Por esse raciocínio, a ascensão social impulsionou a demanda em ritmo superior ao da oferta.

O texto não descartava, porém, a possibilidade de que a alta de preços se transformasse em bolha no futuro. E acrescentava que bolhas só podem ser determinadas com certeza quando estouram.(GP)


Fonte:  Folha de São Paulo, GUSTAVO PATU(Brasília)

segunda-feira, 20 de agosto de 2012

Para quatro especialistas, imóveis são péssimo investimento neste momento

SÃO PAULO - Os preços dos imóveis no Brasil valorizaram 47,9% de agosto de 2010 a junho de 2012, de acordo com o índice FipeZAP, produzido em parceria entre a Fipe e o ZAP Imóveis. A alta valorização chama a atenção, principalmente para quem busca oportunidades de ampliar o patrimônio num cenário de mercado acionário em queda e juros com taxas baixas.

No entanto, especialistas são unânimes em afirmar: neste momento não há como fazer bom negócio com imóveis no País porque os preços já estão muito elevados. "Para mim, nós vivemos uma bolha do setor imobiliário, com preços muito além do que os imóveis valem. E preços que não vão se sustentar por mais muito tempo. Sendo assim, a compra de um imóvel nesse momento não é bom negócio, nem para investimento nem para morar", afirma Willian Eid, coordenador do Centro de Estados de Finanças da FGV-SP (Fundação Getulio Vargas).

Para o coordenador do curso de Real Estate da Poli/USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo), João da Rocha Lima Júnior, comprar um imóvel agora é como comprar uma ação em época de alta da Bolsa. "O mercado imobiliário já está precificado. Essa história de comprar e esperar valorizar já não é uma boa opção, e, em minha opinião, nem investimento é. É especulação. Investimento é comprar para alugar, mas isso também não é bom negócio. Primeiro que alugar imóvel residencial no Brasil é muito difícil por causa da lei do inquilinato, que protege muito o locatário, fazendo o risco do negócio ser muito alto para o locador. Além disso, a relação entre valor de aluguel e valor de imóvel é muito ruim no País".

Ambos os especialistas concordam em mais uma questão: os rendimentos da renda fixa são mais vantajosos do que a renda de um imóvel alugado. "Hoje tá valendo mais a pena deixar o dinheiro na renda fixa, principalmente se for a antiga poupança, do que investir em imóveis", diz Eid. Rocha Lima completa: "Não podemos esquecer que imóvel tem custo, corretor, imposto de renda e dor de cabeça, coisas que a poupança não tem. Isso precisa ser muito bem avaliado.”


Fonte : Uol Notícias Economia


segunda-feira, 23 de julho de 2012

Impenhorabilidade de imóvel deve ser comprovada

Se os donos do imóvel rural, oferecido como garantia em hipoteca, não conseguem comprovar que o exploram em regime de agricultura familiar, deve ser mantida a penhora. Foi o que decidiu a 12ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, ao negar pedido de impenhorabilidade de um imóvel, nos autos de execução de título extrajudicial promovida pelo Banco Bamerindus contra um casal de aposentados, que tramita na Comarca de Faxinal do Soturno. O acórdão foi assinado dia 12 de julho.

O casal interpôs Agravo de Instrumento contra decisão que indeferiu o pedido de Assistência Judiciária Gratuita e rejeitou o incidente de impenhorabilidade do imóvel. No primeiro caso, explicou que não tem condições financeiras de arcar, sem o prejuízo do seu sustento e de sua família, com os ônus sucumbenciais. Afinal, cada cônjuge executado tem renda per capita de um salário mínimo.

Foi argumentada a impenhorabilidade do imóvel constrito, por se tratar de pequena propriedade rural, cujas dimensões são menores que o módulo rural da região. O casal afirmou que, embora se encontrem aposentados, ainda trabalham na propriedade, junto com familiares, para prover o sustento. Alegaram que “a proteção legal assegurada ao bem de família, pela Lei 8.009/90, não pode ser afastada por renúncia, visto se tratar de princípio de ordem pública, que visa a garantia da entidade familiar”.

O relator do Agravo, desembargador Mário Crespo Brum, acolheu o pedido assistência gratuita, já que verificada a presença das condições que autorizam as isenções previstas na Lei nº 1.060/50. O casal anexou comprovantes de pagamento do INSS, documentando renda mensal de R$ 500.

Entretanto, a alegação de impenhorabilidade para o imóvel constrito na execução não teve acolhida, pois os autos não comprovaram que este vem sendo explorado em regime de agricultura familiar. Tal comprovação seria imprescindível para a aplicação do benefício previsto nos artigos 5º, inciso XXVI, da Constituição Federal, e 649, inciso VIII, do Código de Processo Civil.

‘‘Dessa forma, ainda que haja entendimento jurisprudencial no sentido da impossibilidade de constrição da pequena propriedade rural, mesmo quando tenha sido oferecida como garantia hipotecária do contrato, inexistindo prova robusta acerca das alegações dos recorrentes, não há falar em reconhecimento da sua impenhorabilidade, mormente se considerando que, quando intimados da ação de execução, os recorrentes ofereceram o imóvel em debate à penhora’’, concluiu o relator.

O voto foi seguido, à unanimidade, pelos desembargadores José Aquino Flôres de Camargo e Ana Lúcia Carvalho Pinto Vieira Rabout.


Fonte: Conjur, por Jomar Martins

terça-feira, 3 de julho de 2012

Ampliado o prazo de isenção do lucro imobiliário


Em 8 de maio de 2012 foi aprovado pelo Senado Federal o Projeto de Lei nº 21 de 2009, que visa alterar a Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, ampliando de 180 para 365 dias o prazo de isenção do imposto de renda da pessoa física sobre o ganho auferido na venda de imóvel residencial, condicionada à aquisição de outro imóvel residencial. 

Ou seja, segundo disposições contidas no projeto, o contribuinte que vender um imóvel residencial poderá vir a ter o prazo de até 365 dias (um ano) para aquisição de outro imóvel residencial, sem que haja incidência de imposto de renda sobre o eventual lucro auferido nessa operação.

É interessante destacar que os relatórios de aprovação do projeto, pareceres nºs 497 e 498, demonstram clara intenção dos senadores em adequar os dispositivos da Lei 11.196 à real situação do mercado imobiliário brasileiro, tendo como principal justificativa a dificuldade enfrentada pelos interessados no decorrer das transações de compra e venda de imóveis, que raramente se concretizam em prazo inferior a 180 dias, atual limite para gozo da isenção.

O projeto, de autoria do então senador Papaléo Paes, encontra-se ainda em tramitação, tendo sido remetido à Câmara dos Deputados no dia 24 de maio passado.


Fonte: Jornal do Brasil, Daniele Persegani

segunda-feira, 14 de maio de 2012

COHAB Londrina fiscaliza denúncia de venda de casa subsidiada pelo governo

Uma equipe da Companhia de Habitação de Londrina (Cohab-LD) está fiscalizando casas do Programa Minha Casa Minha Vida por conta de denúncias de que pessoas beneficiadas com as moradias populares estariam vendendo as unidades a terceiros.

SP - CAIXA assina convênio com a CASA PAULISTA


A CAIXA firmou convênio com o Governo do Estado de São Paulo, por meio da Secretaria de Habitação do Estado de São Paulo, para realizar mais um sonho da casa própria: o Programa Casa Paulista, uma linha de crédito pensada especialmente para os servidores públicos para a aquisição de imóveis novos, usados ou na planta.


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